FORMA I SADRŽAJ PREDUGOVORA I UGOVORA O KUPOPRODAJI

Tema ovog teksta je forma i sadržaj predugovora i ugovora o kupoprodaji, uključujući i specifičnije institute kao što su konvalidacija ugovora koji ne ispunjavaju tražene uslove, kao i restitucija, kapara i odustanica, vrstama nepokretnosti i titularima koji mogu biti ugovorne strane, da bi na red došli tekstovi u kojima ćemo dati elementarnu pravnu regulativu vezanu za izgradnju i upotrebu objekata, uključujući i adaptacije, pripajanja i sl. u okviru već postojećih objekata.

Pretpostavka je da svi učesnici u pravnom prometu koji rade u specijalizovanim agencijama za promet nepokretnosti jako dobro znaju koji su bitni elementi predugovora i ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Dugogodišnje iskustvo kod većine kolega, donele su neznatne specifičnosti u pogledu sastava predugovora i ugovora, dok su svi bitni elementi po svojoj sadržini skoro identični. Elementi, kao što su oznaka ugovornih strana, sa svim generalijama, uključujući i matični broj ugovornih strana (ovo ponajviše iz dva razloga: poreske prijave i zbog uknjižbe), precizna identifikacija predmeta kupoprodaje-nepokretnosti, izjava da je Kupac ušao u posed nepokretnosti, potvrda da je Prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene, saglasnost za uknjižbu Kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepoketnosti.

Greške su kao i u svim drugim poslovima moguće, ali one su jako retke i svode se na eventualno greške u unetim podacima o nepokretnosti ili podacima o ugovornim stranama, kroz pogrešno uneta slova ili brojeve. Ovakve greške, ukoliko su većeg obima, ispravljaju se Aneksima ugovora, i svi koji su zbog uknjižbe svojih prava na nepokretnostima bili prinudjeni da rade ispravke, vrlo dobro su naučili šta u pravu znače greške i koliko naknadno treba vremena da one budu ispravljene. Zato je naš savet, da kada od strane advokata dobijete tekst konačnog ugovora na potpisivanje obavezno i sami proverite podatke koji su uneti, jer time ponekad možete uštedeti dosta vremena i truda radi ispravke npr. samo jednog broja koji je nenamerno bio greška u kucanju. Sama forma kao bitan elemenat ugovora o kupoprodaji je isključiva. Najjednostavnije rečno - pismena forma i sudski overen ugovor.

Tako navodi Čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl.glasnik RS" br. 42 od 18.novembra 1998):

"Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda. Ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1 ovog člana, ne proizvode pravno dejstvo."

Korektivi ovako tvrdih zakonskih odredbi su dati za posebne situacije u stavu 3, a vezani su za konvalidaciju ugovora koji nisu sudski overeni. Radi boljeg objašnjenja zadržaćemo se na početku samo na prva dva stava Čl.4 Zakona o prometu nepokretnosti. Prethodno Vas podsećamo da se ne može utvrdjivati pravo svojine na nepokretnosti na osnovu zaključenog predugovora. Jedna relativno skorašnja odluka Vrhovnog suda Srbije, po reviziji br. 4348/97 to potvrdjuje.

Ali, ako je predugovor overen u zakonskoj formi, identičnoj koja se traži za ugovore o kupoprodaji, on kao takav ispunjava sve kriterijume da se njegove odredbe, potpisane od ugovornih strana mogu i uz sudsku zaštitu ispoštovati. To je prevashodno slučaj sa kaparom i odustanicom, koju ćemo detaljnije obrazložiti u jednom od sledećih brojeva, pa je jako bitno da se obrati pažnja na zakonsku formu kod prometa nepokretnosti.

Vraćamo se dakle na pismenu formu ugovora o prodaji nepokretnosti, koja je uslov njegove punovažnosti, pa ne postoji mogućnost konvalidacije neformalnih ugovora u celini ili pretežno izvršenih ugovora o prometu nepokretnosti. Preciznije, ovakav stav je i zaključak sa savetovanja u Saveznom sudu od 24.do 26. 09. 1996. god.

Na dalje, kada je ugovor o prometu nepokretnosti, a koji nije zaključen u zakonom odredjenoj formi u celini ili pretežnom delu ispunjen, sud neće uvažiti zahtev za restituciju, ako to zahteva ugovorna strana koja je onemogućila zaključenje ugovora u propisanoj formi, ili ako bi restitucija bila suprotna načelima savesnosti i poštenja i dobrih običaja.

U slučaju da se dozvoli restitucija onoga što su stranke primile po osnovu ugovora koji ne proizvodi pravno dejstvo primeniće se načelo istovremenog ispunjenja, imajući u vidu načelo jednake vrednosti uzajamnih davanja u vreme donošenja sudske odluke.

Sama restitucija bi se u slučaju ništavog ugovora o prometu nepokretnosti utvrdjivala na osnovu tržišnih cena nekretnina koje vladaju u vreme donošenja sudske odluke. Istovremeno, na ovako utvrdjenu tržišnu cenu strana kojoj se vraća isplaćena kupoprodajna cena ima pravo i na zateznu kamatu od dana presudjenja pa do isplate.

Evidentno je da u okviru formilacija zaključka Saveznog suda ima dosta pravnih standarda, koji moraju biti u svakom slučaju ponaosob utvrdjeni. To se odnosi na savesnost i poštenje ugovornih strana, kao i dobre običaje. Kako sami sporovi u našoj sudskoj praksi traju nepotrebno dugo, primena načela vraćanja tzv. "tržišne cene nepokretnosti" kupcu koju sud utvrdjuje u momentu donošenja sudske odluke predstavlja značajnu korekciju.

Tema vezana za formu i sadržaj predugovora i ugovora o kupoprodaji u sebi mora da obuhvati i pravna načela koja se primenjuju u slučaju da nakon zaključenja pravnog posla, iz bilo kog razloga dodje do njegovog pobijanja. Činjenica je da niko od stranaka pre ulaska u posao ne želi da do toga dodje, a posebno ne posrednici. Smatramo, da ako već znate šta sve može da utiče na takav redosled dogadjaja bićete mnogo oprezniji, a što da ne i savesniji, prilikom ulaska u sam posao. Zato kada neko kaže da mu nije problem da sastavi predugovor ili ugovor o kupoprodaji, mora da obrati i pažnju na sve eventualne posledice koje iz tog pravnog posla proizilazi.

Kada se govori o razlozima koji mogu uticati na ništavost ugovora, mora se uzeti u obzir i zakon o obligacionim odnosima, kao bazični, za sve vrste prometa, naravno uključujući i promet nepokretnostima.

Skrećemo pažnju i na Čl. 104 i Čl. 105 Zakona o obligacionim odnosima koji utvrdjuju posledice ništavosti. Tako, Čl.104 st.2. definiše da ako je ugovor ništav zbog toga što je po svojoj sadržini ili cilju protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima, sud može odbiti u celini ili delimično, zahtev nesavesne strane za vraćanje onog što je drugoj strani dala, a može i odlučiti da druga strana ono što je primila po osnovu zabranjenog ugovora preda opštini na čijoj teritoriji ona ima sedište, odnosno prebivalište ili boravište. I u ovim slučajevima sud vodi računa o savesnosti svake strane ponaosob, kao i obeju strana zajedno, o značaju ugroženog dobra ili interes, kao i o moralnim shvatanjima.

Sam Čl. 105, kroz princip "delimične ništavosti" ostavlja mogućnost da ako je pojedina od odredbi iz ugovora ništava to ne znači da je automatski ništav i sam ugovor, već postoji mogućnost da ako ugovor može opstati bez ništave odredbe, i ako ona nije bila ni uslov ugovora ni odlučujuća pobuda zbog koje je ugovor zaključen. To je staro načelo rimskog prava: "Utile per inutile non vitiatur" - Korisno se štetnim ne kvari.

Ovakve situacije su npr. moguće i kada se ima u vidu isplata kupoprodajne cene u stranoj valuti, koja je do pre dve godine bila nezamisliva. Ponavljamo, zbog najavljenih rigoroznih konstrola, da su su Zakon o deviznom poslovanju i Zakon o sprečavanju pranja novca, dispozitivni kada se radi o vrsti plaćanja, strana valuta ili dinari, a da se u pojedinim ugovorima o prometu može primetiti kako se isplata vrši u dinarima. Nije teško pretpostaviti, da se ovde nepotrebno, ignoriše pravo stanje, sve s obzirom da je teško zamisliti Prodavca kako prima par miliona dinara za svoju nepokretnost, odnosno Kupca koji vrši isplatu u takvoj količini dinara. Ko je čitao naše tekstove, još 2001. god. i pre donošenja zakona tražili smo da se faktičko stanje uskladi i na pravnom polju. Pitanje je, kada su doneti zakoni, sa vrlo lakom primenom u vidu plaćanja preko ovlašćenih banaka, kome ide u prilog da izbegava njihovu primenu. No, kako je ovakvih slučajeva sve manje, pretpostavljamo da će uskoro primena navedenih zakona biti potpuna kod svih učesnika u kupoprodaji, a sam ovaj deo u ugovoru ne može povlačiti ništavost samog ugovora, već isključivo odgovornost po drugim zakonskim osnovama.

Napominjemo da je punovažan usmeni sporazum o ceni, iako je u pismenom ugovoru o prodaji nepokretnosti označena druga cena, kakvi slučajevi se sreću u praksi. Takvo načelo ima uporište i u Načelnom stavu Saveznog suda od 23.oktobra 1990. god.

Iz ovakvih razloga se obično i insistira na posebnoj priznanici, kao potvrdi stvarne volje ugovornih strana, i garanciji da je i prava ugovorna volja strana ispoštovana, bez ikakvih rezervi.

Slučajeve prikrivanja prave volje ugovornih strana srećemo i kod ugovora o zajedničkoj gradnji, ponajviše zbog namere da se uvodjenjem novog investitora (čitajte: Kupca) vrši umanjenja poreskih obaveza, gde se ponekad radi o prikrivenim ugovorima o kupoprodaji. U takvim situacijama, a s obzirom da ovi ugovori po pravilu sadrže sve elemente koji su potrebni za punovažnost ugovora o kupoprodaji, medju strankama u slučaju spora važiće ugovor o kupoprodaji.

Ima slučajeva koji mogu biti konvalidirani, tj. osnaženi, i ako ne ispunjavaju sve eksplicitno navedene uslove koje ugovori o prometu nepokretnosti moraju sadržati, a što je predvidjeno važećim Zakonom o prometu nepokretnosti

PITANJE:
Da li ugovor o kupoprodaji mora biti overen na području gde je nadležan taj sud?

 Podsetićemo Vas na nešto sa čim je upoznato jako mali broj ljudi, a što smo već napomenuli. Presuda koju je doneo Vrhovni sud Srbije, po Reviziji br. 469/83, kao i pravni stav donet u vidu zaključka savetovanja u Saveznom sudu od 26.5.1989. god. u obražloženju navode da je overa potpisa na ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti izvršena u konzularnom predstavništvu tadašnje SFRJ u inostranstvu ima snagu overe koja se traži po Zakonu o prometu nepokretnosti, tj. ispunjava uslove zakonom propisane forme.

Zato, ako Vas bilo koji službenik na šalterima overe sudova opšte nadležnosti u našoj zemlji uputi da ugovor morate overiti kod drugog suda analogno tamo gde se predmetna nepokretnost nalazi, od njega tražite pismeni zaključak, na osnovu čega to radi, i videćete da više neće biti problema sa overom.

Nakon prikaza eventualnih posledica ugovora koji mogu biti poništeni, jer nisu zaključeni u skladu sa zakonom, kroz tekstove drugih zakona, vraćamo se na aktuelni i važeći Zakon o prometu nepokretnosti, koji potvrdjuje da zakonodavac, vodi računa i o posebnim okolnostima do kojih dolazi prilikom prometa nepokretnosti, doduše kao izuzetak. To ćemo prezentirati i kroz tekst zakonskih odredbi već navedenog Čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti ali stavovima 3 i 4 koji na neki način ublažavaju nedostatak forme i doprinose pravnoj sigurnosti :

" Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti u odnosu na ugovore koji ispunjavaju uslov da su zaključeni u pisanom obliku, ali potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnom delu, s tim da nije povredjeno pravo preče kupovine i da nije povredjen prinudni propis."

Smatramo da je svima postalo jasno da ugovor o prenosu prava na nepokretnosti koji nije izvršen u celini ili pretežnom delu ne proizvodi pravno dejstvo.

Da bi jedan ugovor o kupoprodaji dobio koji ne ispunjava sve stroge elemente forme dobio punovažno pravno dejstvo, tj. kako se kaže "konvalidirao" u skladu sa Čl. 4. stav 3. i 4. Zakona o prometu nepokretnosti Republike Srbije, neophodno je da ugovor bude ispunjen u celini ili pretežnom delu. Kako se to navodi u presudi Vrhovnog suda Srbije, označenom pod Rev. 4818/99, pod tim se podrazumeva da obe ugovorne strane ispunje obaveze, jer se radi o "dvostranom teretnom ugovoru koji prema čl. 454 stav 1. Zakona o obligacionim odnosima istovremeno obavezuje kako prodavca da na kupca prenese pravo svojine na prodatoj stvari i da stvar preda u državinu tako i kupca da plati cenu u novcu i stvar preuzme, jer je obaveza jedne strane osnov obaveze druge strane."

 Dakle, da zapamtimo, kada se kaže da je ugovor o prodaji izvršen u pretežnom delu, to minimalno podrazumeva da je izvršena predaja poseda i isplaćena kupoprodajna cena.

Bilo kakva konvalidacija ugovora, nikada se ne vrši po službenoj dužnosti, već sud o njoj može odlučivati isključivo na zahtev stranaka, jer sud odlučuje u granicama zahteva koji su stavljeni u postupku, sve u skladu sa čl. 2 Zakona o parničnom postupku. Tako je i u slučaju restitucije, te ukoliko se takav zahtev ne postavi prema drugoj strani sud nema osnova da npr. obaveže drugu parničnu stranku da izvrši povraćaj onoga što je primio na osnovu ugovora.

U svakom slučaju ovo je korak napred, u odnosu na Zaključke koje je doneo Savezni sud. Činjenica, koja sada predstavlja istoriju, je da se u pojedinim sudovima na području Republike Srbije, u vreme važenja famoznog Zakona o posebnim uslovima prometa nepokretnosti, veći broj prometa nepokretnosti odvijao kroz sudske presude, nego kroz ugovore o kupoprodaji, upravo zahvaljujući ovom članu zakona.

Zakonodavac nije propustio da st. 4 Zakona o prometu nepokretnosti, do kraja realizuje svoju zamisao. Ona je gledajući iz aspekta šire zajednice opravdana, a obavezuje Sud koji donese presudu u skladu sa prethodno označenim stavom 3, da primerak pravosnažne odluke (dakle isto kao i da je slučaj o klasičnom ugovoru o kupoprodaji) dostavi republičkom organu nadležnom za utvrdjivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana pravosnažnosti odluke.

Svaki kupac stiče pravo svojine na nepokretnostima u onom stanju i obimu kako mu je prodavac pokazao u momentu uvodjenja u posed, poštujući staro rimsko pravilo - da niko ne može na drugo lice preneti više prava nego što je i sam imao.

REZIME: Usmeni ugovor o prenosu prava svojine na nepokretnostima ne proizvodi pravno dejstvo, niti se može tražiti utvrdjivanje prava svojine na nepokretnosti na osnovu zaključenog predugovora, jer konvalidacija se odnosi samo na glavni ugovor, a ne i na predugovor.

Uslovi konvalidacije ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koja ima više suvlasnika sa pravom svojine mora se odnositi na sve suvlasnike.

Sud može priznati pravno dejstvo ugovora o prenosu prava na nepokretnosti koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, ali pod uslovm da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnom delu, da je nepokretnost stečena u granicama zakona, da je plaćen porez na promet, da nije povredjeno pravo preče kupovine i da nije povredjen drugi društveni interes.

Tematika forme ugovora o prometu nekretnina ponekad zadire i u materijalno pravo. Više lica se interesovalo, da li kao dugogodišnji zakupci i ujedno investitori na opremanju prostora, mogu steći pravo svojine, na osnovu sudski overenog ugovora o zakupu.

Skrećemo pažnju da nikakav dugogodišnji zakup ne može biti osnov sticanja svojine i kada je to predvidjeno ugovorom.

Lice, koje je sa stambenom zgradom imalo sudski zaključen ugovor o dugogodišnjem zakupu predmetne nepokretnosti, na osnovu koga je stambena zgrada bila u obavezi da mu na osnovu ulaganja, tj. investiranje u adaptaciju zajedničke prostorije u stambeni prostor i plaćanja zakupa prenese pravo svojine nakon 10 godina, u sudskom postupku tražilo je da se utvrdi njegovo pravo svojine. Na žalost, smatramo da tužilac, naš čitalac, nema izgleda na uspeh u ovom sporu, a tvrdnju za to nalazimo i u odluci Vrhovnog suda Srbije po reviziji, br. 2042/96, kojim je tužbeni zahtev drugog tužioca, sa sličnim obrazloženjem odbijen kao neosnovan.

Još jedanput napominjemo da sudska praksa kod nas nije izvor prava. Ali, nijedan zakon, ma koliko se trudili njegovi tvorci ne može da obuhvati sve slučajeve do kojih dolazi u praksi. Iz tih razloga, sagledavanjem sudske prakse, posebno u krajnjoj instanci - kroz odluke Vrhovnog suda često je dobar pokazatelj u kom pravcu će se kretati pojedini zahtevi strana u postupcima koji još nisu rešeni. Za sve ugovorne strane najbolje je kada i nema razloga da do postupka, bilo sudskog, upravnog ili nekog drugog, uopšte dodje.

Kada smo započeli temu o formi ugovora u sižeu smo kratko dali i osnovne odredbe koje se tiču restitucije, odnosno povraćaja već ispunjenih obaveza po osnovu zaključenog pravnog posla. Smatramo da nije zgoreg da sada to i dodatno pojasniti, posebno kada smo se upoznali sa pravnim institutom kakav je konvalidacija ugovora.

Evidentno je da ima ugovora koji ne mogu da budu konvalidirani, tj. pravno osnaženi, pa se nužno nameće pitanje, šta je sa medjusobnim pravima i obavezama ugovornih strana koje su već izvršene.

Dakle ne postoji mogućnost konvalidacije neformalnih ugovora u celini ili pretežno izvršenih ugovora o prometu nepokretnosti.

Na dalje, kada je ugovor o prometu nepokretnosti, a koji nije zaključen u zakonom odredjenoj formi u celini ili pretežnom delu ispunjen, sud neće uvažiti zahtev za restituciju, ako to zahteva ugovorna strana koja je onemogućila zaključenje ugovora u propisanoj formi, ili ako bi restitucija bila suprotna načelima savesnosti i poštenja i dobrih običaja.

U slučaju da se utvrdi ništavost ugovora o prometu nepokretnosti, svaka ugovorna strana dužna je da vrati drugoj sve ono što je primila po osnovu takvog ugovora, tj. to je primena načela istovremenog ispunjenja, a ako je to nemoguće, iz raznoraznih okolnosti, strana koja treba da izvrši povraćaj ispuniće svoju prestaciju davanjem odgovarajuće naknade u novcu prema cenama u vreme donošenja sudske odluke (tržišnim), osim ako zakon nešto drugo ne odredjuje (što je primena načela jednake vrednosti uzajamnih davanja). Na ovaj iznos treba doneti i zateznu kamatu od dana presudjenja pa do isplate.

Šta je pravična tržišna cena ocenjuje sud, s obzirom na sve okolnosti slučaja.

Takav je i slučaj sa predugovorima o kupoprodaji nepokretnosti, koji nemaju traženu sudski overenu formu. U principu se na ovakvu okolnost ugovorne strane retko pozivaju, i to po pravilu samo u slučaju kada nemaju drugih argumenata.

Sam ugovor o kapari, je sporedan, i on dakle deli sudbinu glavnog ugovora čije obezbedjenje predstavlja, pa ovim ugovor o kapari mora da ispuni sve uslove koji mora da ispuni takav ugovor ili predugovor, što se izmedju ostalog odnosi i na formu.

Podsećamo Vas i na mogućnost da nije uvek ništav ugovor o prodaji stana, ako je ta ista nepokretnost ranije već od strane prodavca sudski overenim ugovorom prodata. U takvom slučaju stan stiče onaj kupac koji je svoje pravo svojine prvi upisao u zemljišne knjge, ukoliko je u času uknježbe bio savestan, tj. nije znao za postojanje prethodnog ugovora. Ako nije došlo do uknjižbe, iz bilo kog razloga, jače je pravo na stanu savesnog kupca kome je nepokretnost predat u posed, a tek ako nije došlo do predaje stana, prvi kupac ima jače pravo. Iz tih razloga i treba dobro obratiti pažnju na sve što smo govorili o uknjižbi nepokretnosti i pravima i obavezama vezanim za uknjižbu, što je jedan od glavnih poslova savesnih Advokata u ozbiljnim Agencijama sa organizovanim pravnim službama.

Cilj zbog koga je Zakonom o prometu nepokretnosti propisana obavezna forma ugovora je pre svega sigurnost pravnog prometa i ostvarivanje javnog interesa.